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“La démographie fait monter les prix ? C’est une croyance forte.”

Immobilier français : un marché biaisé. Pourquoi les prix baissent alors qu’il y a accroissement démographique et donc que la demande de logements existe ?

I. D’un Point de vue théorique
Parce qu’en vérité, ce n’est pas le nombre de logements/nombre de logés sur le long terme qui compte mais c’est la variation du nombre de logements/terrains à l’instant T par rapport à la variation à l’instant T du nombre d’acquéreurs qui fixe le prix. Le marché est auto-référencé, un prix de présentation se fixe par rapport aux ventes déjà réalisées de biens similaires + une espérance de plus value. Un prix de vente est celui que l’acquéreur suivant accepte de payer.

• Diminution de l’offre à l’instant T par rapport au nombre d’acquéreurs => Augmentation des prix (espérance de plus value augmentée)
• Augmentation de l’offre à l’instant T par rapport au nombre d’acquéreurs => Baisse de prix (espérance de plus value réduite ou moins value effective)

Le marché peut avoir également des comportements auto-réalisateurs, les acquéreurs se précipitant à l’achat à un prix surévalué faisant monter les prix en pensant que demain ce sera plus cher ce qui influe en retour le marché par la baisse du stock. Ou au contraire, les acquéreurs se mettant en position d’attente pensant que demain ce sera moins cher ce qui fait baisser les prix par augmentation du stock comme en ce moment.

Ensuite, il faut tenir compte du fait que le marché immobilier est un marché à forte inertie et qui réagit à toute variation de la demande avec beaucoup de retard. Toute variation de la demande impacte l’offre en réponse avec 2 à 3 ans de retard, le temps de promouvoir et de construire, délai suffisamment long pour faire énormément gonfler les prix et créer un cycle.

Le marché se fiche de savoir si il y a adéquation sur le long terme entre nombre de logements/nombre de logés, car le passage de la location vers l’achat dépend de facteurs financiers et de projections de long terme (famille, travail, temps de trajet). Et les promoteurs ne vont pas construire des logements que les acquéreurs ne peuvent acheter.

• Le marché de la vente est fixé par l’offre et la demande à l’instant T
• Le marché de la location est aussi fixé par l’offre et la demande à l’instant T

Tout logement a un propriétaire qu’il soit occupant ou bailleur. Un locataire qui ne peut acheter reste locataire.

Ce qui compte c’est le rendement locatif, et le rapport entre le prix de vente et à la valeur fondamentale du logement corrigée de l’inflation (qui correspond à l’estimation des revenus locatifs cumulés sur la durée (moyenne) du prêt).

Dans un marché équilibré (loyers et prix de vente varient des mêmes proportions), il est préférable d’acheter quand le coût d’achat est inférieur au coût de location. Dans un marché déséquilibré (loyers et prix de vente sont décorrélés), les acquéreurs continuent à acheter alors que le coût de location est inférieur au coût de l’achat. Selon J. Friggit de l’ADEF (Association Des Etudes Foncières), les considérations rationnelles ne sont pas toujours respectées, les acquéreurs étant soumis à des phénomènes d’imitation amplifiant les hausses comme les baisses.

Sur un marché déséquilibré, les prix montent tellement qu’à partir d’un moment, plus aucun acquéreur ne peut acheter suivant son besoin et ses revenus. La limite de solvabilité est atteinte. Sans intervention extérieure, à partir de ce moment le marché revient au principe de réalité, qui fait que prix de vente et rendement locatif sont liés. Même si le principe de réalité est nié par les intermédiaires qui ont intérêt à conserver leurs positions.

II. influence des acteurs sur le marché
De 1997 à 2002 en France, les banques ont considéré que le marché immobilier était sous évalué suite au Krach de 1991. Résultat : On a construit moins que la demande pour créer une hausse des prix.

A partir de 2003, les banques en pratiquant des taux d’emprunts très bas et des prêts jusqu’à 110% du montant du logement (c’est à dire sans apport et incluant les frais de notaire) ont créé cette explosion des prix.

Les pouvoirs publics ont la capacité de créer de l’offre :

• par des politiques foncières adaptées,
• par des lois fiscales incitatives,
• par des politiques d’aides au logement et à la construction

Les banques et organismes de financement ont la capacité à créer de la demande :

• par des politiques de crédit facilitées et à coût réduit
• par l’aide au développement local (ce qui crée de l’emploi et de la création de richesse)

Sauf que ces dernières années les banques étaient des deux côtés :

• celui de l’offre en rachetant des promoteurs et des réseaux d’agences immobilières qui font pression sur les municipalités et l’Etat
• celui de la demande en favorisant la flambée immobilière de part leur métier de prêteur

Les banques ont donc initié/favorisé/développé la flambée des prix.

Le vrai problème n’a pas été que des français deviennent propriétaires, mais c’est qu’ils soient nombreux à vouloir le devenir tous en même temps, en créant une concurrence effrénée entre eux pour un stock réduit de biens/de terrains à vendre. Une raison à cela : La concurrence inter bancaire et le marketing “sur les taux bas”.

III. La baisse des prix est moins forte en France qu’ailleurs, le marché se maintient
Mais on peut se demander pourquoi les prix en France baissent moins vite que dans d’autres pays (Portugal, Espagne, Irlande, Royaume-Uni, USA, Russie, Pays-Bas, Canada, Afrique du Sud, Nouvelle Zélande, Hong Kong, Lettonie, Estonie, Islande, et Grèce) alors que les taux d’emprunts sont bas pour tous.

La réponse est assez simple !

Le fait que la France soit moins touchée que ces pays sur les destructions d’emplois réels et grâce aux amortisseurs sociaux, la dégradation est moins forte au niveau de l’économie et donc de l’immobilier qui est un marché “suiveur”.

D’autres facteurs permettent également d’amortir la baisse et qui n’existent qu’en France comme par exemple les dispositifs fiscaux et les aides à l’accession :

• le prêt à taux zéro (qui vient d’être doublé)
• la défiscalisation des intérêts d’emprunts
• le dispositif pass foncier

Mais selon un courtier que je viens de rencontrer, ce qui soutient davantage le marché immobilier ce sont les donations inter-générationnelles défiscalisables.

Des parents peuvent donner jusqu’à 300.000 euro (150.000 par parent) défiscalisables à leurs descendants tous les 6 ans, ce qui est suffisant dans certains cas pour franchir le pas, lire…

Cette loi de 2005 est une mesure anti-libérale car elle permet sans rien faire de conserver les richesses au sein d’un clan et elle aggrave la ségrégation immobilière qui va ghettoïser la France davantage.

Un promoteur m’a avoué avoir fait une opération aux ponts jumeaux de Toulouse 50% investisseurs Scellier qui ne regardent pas trop la rentabilité + 50 % de jeunes couples ou jeunes célibataires aidés partiellement ou en totalité par leurs parents aisés. A l’heure actuelle pour démarrer, il vaut mieux avoir des parents qui ont les moyens !

Le marché de la primo-accession est donc biaisé car les revenus (constituant l’apport initial) ne sont pas toujours ceux des primos accédants.

Les investisseurs se moquent de la rentabilité car même si ils ont un déficit foncier (mensualité de remboursement > loyer perçu) le déficit est défiscalisé et la part de déficit au dessus du plafond annuel est reportable sur les années suivantes. Ils empruntent au maximum des possibilités (30 ans) et reportent au niveau fiscal jusqu’à 20/25% de déficit mensuel. Avec le Scellier ce qui compte à leurs yeux c’est l’abattement fiscal immédiat rendu possible par le dispositif.

Le marché de l’investissement locatif est donc biaisé car loyers et prix de vente sont décorrélés.

Ce sont les raisons pour lesquels le marché immobilier français réagit différemment des autres marchés immobiliers.

Le marché immobilier est biaisé par la fiscalité (donations inter-générationnelles défiscalisables et investissements locatifs défiscalisés).

Conclusion
La démographie et la croissance démographique ne sont pas de facteurs influençant les prix sur le long terme. Les pouvoirs publics et les promoteurs ont le temps de réagir à ces phénomènes démographiques et migratoires. C’est la variation de l’offre de terrains/logements par rapport à la variation de la demande des acquéreurs à l’instant t qui dicte l’évolution des prix à la hausse ou à la baisse.

Le choc à la baisse sur les taux de 2003 a engendré la flambée immobilière soutenue par l’illusion de croissance économique. Les banques sont responsables de ce phénomène par la création et le soutien de la demande grâce aux taux bas et prêts à 110%. Le stock s’est rapidement contracté ce qui a entraîné tout le marché à la hausse. Cette demande auto-entretenue n’avait pas été prévue par les pouvoirs publics. L’offre n’a pas pu s’adapter rapidement en réponse, ce qui a fait monter les prix.

La crise économique qui suit ces éxagérations bancaires fait actuellement varier les prix de l’immobilier à la baisse malgré les taux d’emprunts très bas. Les acquéreurs sont moins nombreux, les promoteurs ont réduit le stock de logements neufs, mais dans l’ancien le stock grossit.

Néanmoins, les prix en France baissent moins que dans d’autres pays grâce à un impact moins violent et moins destructeur pour l’instant de la crise économique, grâce aux amortisseurs sociaux et au fonctionnariat et surtout grâce aux dispositifs fiscaux qui soutiennent l’investissement locatif et la transmission d’héritage exonérée d’impôts qui alimente encore l’accession à la propriété des générations suivantes.

Source : Le Buzz Immobilier - 06.09.09